保障先行“猛药”跟进

　　有消息指，建设部“迎接”建国以来规格最高的“全国住宅工作会议”的重要举措即筹建住房保障司。业内人士认为，新一轮宏观调控将以全国保障性住宅的建设为重点。有消息称，将来人口规模达到一定标准的城市，必须开建限价商品房，用以加大保障性住房的总量以及其在市场中所占的比例。

　　在保障先行的前提下，新一轮宏观调控还将连下“猛药”。由于近期全国各大中城市楼价上涨速度过快，新一轮宏观调控的重点可能集中在税收、土地等政策的细化执行上。

　　而对于新一轮宏调的猜想，业界主流观点认为“物业税”、“取消期房预售制度”、“提高房贷首付”这些争论已久，悬而未决的调控手段，可能会在今年下半年或近两年作出细化并落定。

　　猜想一 征收物业税

　　所谓“物业税”就是向房产的拥有者征税，将土地增值税、土地使用税、房产税、土地出让金等现行的税种合并统一。使得房产的购买者在买房阶段税费降低，在拥有房产后则要逐年缴纳物业税。

　　争议：“房价最终能否降下来最终还得看供求关系。”有专家指出，物业税大大增加了保有成本，这样无疑会打击房地产投机、投资需求，但也会在一定程度上抑制大户型的自住性需求；一些经济学家则认为，物业税在一定程度上能解决高档住房空置问题，但房价上涨过快与投资性需求过旺有关，应对房价的增值部分征收资本获益税。

　　后果：从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高、使用成本低”向“购买成本低、使用成本高”转变，由于住宅使用成本的大大提高，高端市场的远期开发将会受到一定程度的压抑,但具体对市场的影响仍将取决于征税标准及税赋水平。

　　预测：中国房地产业协会等大部分机构对此仍持肯定态度，认为物业税是房地产市场的内在稳定器，开征物业税势在必行。预计该项政策将在今年破题，明后两年正式执行。

　　猜想二 取消期房预售制度

　　日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份研究报告，建议把目前的期房销售制度改为现房销售制度。

　　争议：分析人士认为，期房销售制度会造成房地产金融风险，会对购房者造成权益损害，也间接造成房价空涨。预售制度最大的弊端就是当开发商提前拿到预收款时，提前收回了大部分乃至全部成本，在没有资金压力的情况下，通过囤积土地、缓建、捂盘等方式拉动房价空涨。

　　然而反对人士认为，如果现在强行取消商品房预售制度,会引发房地产企业的大清场，随着中小房产企业的大量退场,最后极有可能会形成几家大型开发商垄断市场的局面；大量房产开发企业很可能会选择让利于境外资金，而境外热钱也会趁机通过各种方式涌入中国。

　　后果：“期”改“现”之后，消费者购买商品房可以““货比三家”，充分发挥市场的定价权；对于开发企业来说，将无法再通过“预售”从购房人手中提前回收资金用于下一个项目的经营，开发商所要承担的市场风险也加大了，更有助于形成整个行业“优胜劣汰”的竞争格局。

　　预测：国家发改委宏观经济研究院近日建议取消期房销售制度。虽然不少专家认为，目前国内的房地产业除了银行信贷之外没有其他的融资渠道,因此一下子取消预售制度是不现实的。但如果房价上涨势头难以控制，不排除推出这一杀手锏的可能性。

　　猜想三 提高房贷首付

　　“房贷首付将从原来的3成向上调高比例。”今年以来提高房贷首付的传闻纷纷，“四成？五成？”版本不一。据传，除了调高个人房贷的首付比例，还将涉及所有关于房地产项目的信贷，包括提高房地产项目开发的自有资金比例。

　　争议：“但首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。”

　　这项金融调控手段同样迎来诸多争议，反方人士认为，提高首付比例是把双刃剑，一方面，部分自住者受到波及，因为无力支付更高的首付，只能无奈推迟购房，而这部分购房者应该受保护而不是被打击；另一方面，投资特别是投机的购房需求有望真正得到抑制。也有不少专家认为，提高首付比例，对自住需求的影响将远远大于投资型客户。因为对于投资型高收入炒房者而言，首付比例提高多少其实并无大碍，但对于中低收入人群而言，将会直接影响到他们的购买能力。

　　后果：规避银行房贷风险，打击楼市投机炒客。

　　预测：早在去年三季度，银监会就曾下发了一系列通知，主要是加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展。至于将来可能的下发细则还有待斟酌。

　　权威观点

　　中房协副会长朱中一:地产业新调控措施可能出台

　　“针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。”中国房地产业协会副会长朱中一在“2007年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上如是提出。

　　朱中一表示，供给不能满足需求是当前房地产市场的主要矛盾，因此要通过政府掌控的土地资源以及相应的税率、经济和必要的行政手段来进行调控，努力增加面对广大群众的商品住房，平衡供求关系，为控制住房价格快速上涨提供物质基础。

　　他认为，要增加土地的有效供给，在国家房地产规模已经比较高的情况下，必须坚持有保有压的方针，增加普通商品住房、两限房和经济适用房的供应，并通过住房建设规划解决好中低收入百姓的购房预期。

　　另外，要加强对土地使用权出让合同的监管，促进存量土地的实质性开发，加大对闲置土地的利用。同时要根据企业的登记，控制土地的开发面积，以改变当前土地开发面积、新开工面积和竣工面积增速下降的趋势。

　　在国家土地红线的前提下面，他建议，增加工业用地的容积率，调整好住宅用地和工业用地的结构。建议符合城镇化规律的，将城市建设用地和农村建设用地减少，特别是城市住宅用地增加与农民宅基地减少相挂钩，“这样的调整可以总体上缩小建设用地的规模，这样的方案建议在若干县省先行试点”。

　　此外，调控房地产市场还应引导住房需求，调整供应结构，发展节能环保的住房住宅；大力培育和发展二手房市场和租赁市场，解决群众住房问题要坚持租售并举。他说，现在发展二手房市场、租赁市场是很好的时机，政府一方面应考虑加强对保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面减少个人出租住房的税收负担，以活跃房屋的租赁市场，“为增加二手房交易，在减少保有环节税收的同时，减少住房流转环节的营业税”。

　　他还认为，应规范市场秩序、抑制房价的过快上涨，不失时机的拓宽房地产金融渠道，“应继续鼓励和支持开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金；建议有关部门选择若干房地产基金试点上市，既可加强金融风险防控，也为投资者找到一个重要的投资渠道”。他指出，应加强企业的自身建设，鼓励房地产企业做好、做强、做大。(摘自：中国证券报)

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　　土地调控选项

　　关键词：禁止囤地 强制动工 加快开发 增加供应

　　今年5月，国土资源部曾传出消息，为促进房地产市场用地秩序根本好转，国资部将进一步深化土地市场治理整顿工作。

　　首先要对房地产开发用地进行一次全面清查，对违法违规问题，严格依法依纪处理；进一步调整土地供应结构，严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增加民生用地。要优先保障中低价位的中小套型普通商品住房、廉租房和经济适用房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，这也与新一轮宏观调控预期的保障先行精神相符；坚定不移地执行经营性用地招拍挂出让制度；进一步严格控制土地出让的地块面积。对成片土地，由政府统一规划，统一进行基础设施建设后分块出让，防止企业圈地、囤地；进一步加大土地批后监管力度，严格落实出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的开发建设速度，促进房源的增加和商品住房价格的稳定。同时，加大闲置土地处置力度，依法没收的土地，应当首先用于保障性住房的建设；继续严肃查处违法用地案件，曝光一批典型违法案件。

　　减少土地市场的囤积、投机行为，对稳定地价、房价具有积极意义。但与此同时，有两个消极方面不容忽视：强制动工有可能导致部分发展商的资金链断裂；强制动工使产品供应过于集中于某一时段，对房地产市场的平稳发展不利。

　　金融调控选项

　　关键词：连续加息 控制对外商投资国内楼市的信贷支持

　　今年以来，已多次采取包括调高存款准备金率等金融手段调控经济。在经济过热的情况下，提高一定幅度的利率才能达到效果，但如果一次性提高，会对经济造成较大冲击，只能采取“小步快跑”的方式。专家预计下半年加息的频率还会加快，会有二至三次加息，但加息的幅度和之前差别不大。另有专家说，市民注意力多数集中在楼价方面，所以对加息带来的负担不太敏感。但目前过高楼价已抑制了市场需求，不断加息带来的负担，同样有使市场需求下降的作用，使一手商品住宅的成交量继续下滑。

　　中国人民银行上海总部在今年五月发布的《上海市信贷投向指引(2007年修订)》中提出，金融机构要控制对外商投资国内房地产的信贷支持。

　　央行上海总部提出，要“关注开发贷款增长偏快导致的信贷集中度风险，关注中小房企资金链的压力，关注政府土地储备机构贷款的政策风险，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序开发企业的贷款”。各金融机构要坚持“鼓励消费、规范投资、抑制投机”的原则，在支持市民自住型购房，支持中低收入阶层、中小套型住房需求的同时，加强个人住房贷款管理，严格审核借款人的购房用途，严格控制贷款成数，严格把握资金流向，严格限制超出偿付能力的贷款需求，防止在产品创新中放松贷款条件产生新的风险隐患等。